消息称上海提交“宽、严”两套房产税方案

　   消息称上海提交两套房产税方案

　　“房地产市场未来的走势主要看传说中的上海房产税。”复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授昨天在南京举行的“中国经济与房地产趋势”论坛上称。

　　他透露，上海最近已经给中央上报了关于房产税的两套方案，A方案比较温和，B方案比较严厉。A方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他认为，“这个方案的好处是，方方面面的利益没有触及，新买的也起码有两套不征税，对房地产的冲击会小一点。但缺点也在于没有触及既得利益者。”

　　B方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。谢百三认为，“这套方案比较严厉，如果实施这套方案，一定有炒房人不顾一切卖房子。”

　　银行房贷压力测试显示风险可控 有业内人士称测试结果过于乐观

　　房贷压力测试结果显示，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。但也有观点认为压力测试未考虑房地产对宏观经济的联动影响，测试结论偏于乐观。

　　一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。

　　银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景??分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度??分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况??综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力??判断对五级分类结果变动。

　　消息人士透露，对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动、借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线。”

　　房价跌三成以上 不良贷款率将跳升

　　测试结果

　　记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦”。　　

　　上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。

　　某家股份制银行高层对记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30%、基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。

　　不过，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。

　　单个项目排查尚不足以判定系统性风险

　　记者观察

　　近期，在监管部门的要求下，商业银行开始紧锣密鼓地进行压力测试和风险排查，尽管各方面表示，房价下跌30％不足惧，地方政府融资平台也整体风险可控。不过值得注意的是，目前银行对地方政府融资平台和涉房贷款的风险排查和压力测试是分别进行的。而事实上，由于两者都与房地产纠结不清，一旦房地产市场出现较大幅度的下跌，各个板块相互联动带来的系统性风险，就绝不是目前简单的单个项目排查可以评估出来的。

　　根据央行公布的数据，一季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额比上年末高6.2个百分点。由此可以推算，截至1季度末，房地产贷款高达14.486万亿元，在45.37万亿元的本外币各项贷款余额中，占比高达31.9％左右。房价如果出现较大幅度的下跌，这部分贷款将直接受到影响。

　　此外，至2009年末，金融机构的地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，由于前两年上马的一些项目还需提供后续贷款，这个数目还在继续增长。由于目前不少地方政府的财政收入过半以上来自“土地财政”，地方政府融资平台的还款能力也与房地产市场紧密相关，如果房价下跌，这部分贷款风险也将凸现。

　　如果再加上房地产上下游企业的一些贷款项目，目前银行无疑已经被房地产捆绑住。

　　考虑到房地产市场在中国经济中的龙头作用，以及房价下跌可能在各行各业中带来的联动效果，采取隔离的方法来测试房价下跌的风险是远远不够的。

　　事实上，目前银行自身已经严格控制房地产和地方政府融资平台的新增贷款项目。

　　另外，目前不少银行向市场发售信托贷款类的理财产品，有些产品投向房地产市场，因此，投资者在购买理财产品时要谨防被房地产贷款套住。