房价

　　35城市环比上涨

　　与上月相比，70个大中城市中，10月份有35个城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨，18个城市持平，17个城市下降。其中，环比价格上涨的城市数量增加4个，涨幅均未超过0.5%。从同比来看，70个大中城市中，56个城市价格同比下降，12个同比上涨。同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.5%，涨幅比9月份回落的城市有1个。

　　二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，32个城市环比上涨，20个城市持平，18个城市价格下降。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。同比方面，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，上涨的城市有15个。10月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过4.2%，涨幅比9月份回落的城市有2个。

　　中原地产研究部总监张大伟表示，10月房价继续呈小幅上涨趋势，且上涨与持平成主流。

　　“虽然10月住房销售量较前两月小幅下降，但下降幅度大幅收窄。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示，在住房销售面积跌幅缩窄，成交量继续增加的背景下，房企涨价动力增加，再加上房企资金链好转，以价换量动力不足，因此，10月份价格的上涨，也反映了市场的情况。

　　的确，据中原地产统计，截至14日，已公布10月销售数据房地产企业中，保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等10余家标杆房企均已完成全年销售目标。

　　“房企任务完成较好，以价换量动力明显不足。”张大伟分析认为，在成交量上涨的情况下，房企资金链有所缓解，再加上已完成全年任务目标，更不愿主动降价以价换量，因此，从目前情况来看，楼市以价换量情况已经结束。但在调控政策依然不放松的背景下，市场价格将维持小幅上涨的趋势。

　　警惕

　　应防恐慌性需求

　　值得注意的是，从10月份70大中城市房价数据可以看出，一线城市中，北京、广州和深圳的新建商品住宅销售价格分别上涨了0.3%、0.4%和0.4%。二手住宅销售价格方面上海、广州、深圳分别上涨了0.2%、0.4%、0.4%。

　　“从10月份的价格变化情况看，一线城市房价涨幅再一次出现扩大的趋势。”链家地产市场研究部张絮表示，受需求规模影响，一线城市价格控制难度明显要高于其他城市，价格反弹幅度也相对较大。

　　张大伟指出，指标环比连续5个月全面上涨，新建住宅的价格上涨幅度明显超过二手房住宅。他认为，前10月京沪广深4个一线城市成交量同比均出现了20%以上的上涨，消化了大量库存，为价格上涨提供空间；另一方面，从8月开始的土地市场升温从一线城市开始，土地价格上行后，开发商对房价更加看涨，也影响了购房者的预期。

　　的确，据中原集团研究中心监测，截至10月，年内全国主要54个城市新建住宅合计签约套数为215.78万套，已经提前2个月超过了2011年这54个城市总签约量。

　　广州市国土房管局发布的最新统计，10月广州十区新建商品住宅网签84.75万平方米，环比增长13.4%。而上海10月份楼市单月近90万平方米的成交量，已是自去年2月份以来第二高位，仅次于今年6月份。今年9、10月份上海楼市共计成交新建商品住宅168.6万平方米，比去年同期大幅上涨64.03%。

　　北京方面，虽然10月新建住宅签约环比下调10.6%，二手房成交环比下降9%，但进入11月以来，新建住宅签约套数环比上涨1 1 3%，同比2 0 1 1年同期上涨202%。

　　从统计局日前公布的1至10月房地产市场运行数据来看，房地产主要指标开始好转，整体上出现企稳向上的趋势。近两月土地价格及溢价率也都有所上涨，保利、招商等大型上市房企近期在全国市场内频繁拿地以布局全国。

　　业界分析指出，综合上述表现，房企以价换量的动机正在相应减弱。对于房企来说，利润将会取代销售额成为房企新的关注目标，因此房价反弹压力将随之增加。

　　“一方面，金九银十并未落空，整体依旧维持向上走势，为年内市场增加了一定的不确定性；另一方面，虽然宏观调控并未放松，但一旦没有明显的政策信号释放，目前观望的部分需求可能会在年内入市，也将在一定程度上加剧房价反弹风险。”张絮认为，年底成交情况会在一定程度上影响明年的市场走势，因此要谨防价格波动而引发的恐慌性需求集中入市带动市场升温。

　　政策

　　坚持调控不放松

　　12日，住建部部长姜伟新在十八大期间的记者会上表示，当前的房地产市场调控政策“现在还没想放松”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前也表示，坚持抑制投机性需求，满足合理住房需求仍是我国明年宏观调控方向。并表示目前行业整合在加剧，过去没有专业化能力、负债率过高、不理性发展的企业在调整，部分城市透支市场的行为开始得到纠正，市场向健康方向发展。

　　秦虹预计，未来货币发行规模也会受控制。“宽松货币政策与房地产有高度密切关系，实际上这两年已偏紧，已不可能像2009年那样宽松了。”秦虹认为，开发商已不可复制过去10年房地产发展的经验，企业战略应该趋于稳健，切忌盲目扩张。

　　近几个月以来，多地楼市的刚性需求和改善性需求开始大量释放，全国主要大中型城市的房价在筑底之后，呈现微弱上涨之势。业内有分析指出，楼市成交量回升以后，房价并未出现大幅反弹的一个主要原因是当前限购政策并未放松，投资投机性需求仍被抑制。

　　近日，中原地产的一份统计数据显示，截至目前，全国已经有武汉、广州、重庆、贵阳、镇江等超过40个城市调整了当地的公积金政策，内容涉及提升额度、省内异地互贷等。中原地产指出，公积金政策调整对缓解自住购房者入市作用明显。该机构同时指出，这些调整政策在对市场释放微调信息时，并没有影响限购限贷的政策底线。从未来的政策趋势上来看，楼市调控仍将成为一种长效机制，抑制投资投机性需求这一初衷不会发生变化。“只不过，调控政策将逐渐转变为更市场化的手段”。

　　中指院在分析房地产行业走势时认为，政策总体仍将偏紧，房地产业进入平稳发展期。该机构分析指出，从宏观环境来看，受国内外环境和自然规律影响，预计房地产调控政策总体偏紧的可能性较大，抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要目标。另外，在房产税等长效机制逐步完善之前，差别化信贷政策和限购措施短期不会退出。

　　张絮表示，虽然近几月房价持续上涨，但涨幅仍然较小。无论新房还是二手房从市场环境和政策环境上看，并没有完全处于上涨通道。因此，买卖双方博弈的心态还会持续，价格仍难以大幅上涨。

　　而从未来的政策趋势看，张絮认为，由于我国购房需求量仍然较大，以现在调控方式很难完全抑制投机性需求，因此预计下阶段政策重点将放在加强信贷和税收的差异化调控，并有所突破。